De ce apartamentele comuniste sunt, realist, spre finalul "vieții" lor și de ce un apartament nou e o alegere mai sigură (inclusiv prin garanție)

În România, o mare parte din stocul de locuințe din orașe este format din blocuri ridicate în perioada comunistă, în special între anii '60–'80. Asta înseamnă că multe clădiri au astăzi aproximativ 45–65 de ani. Iar aici apare problema pe care multi cumpărători o ignoră: vârsta clădirii nu e doar un număr — se traduce direct în risc, costuri de mentenantă si lipsa unei protectii reale prin garantie.

1) "Durata de viată" a unei clădiri nu e infinită: se proiectează, se consumă

În proiectarea modernă a structurilor există conceptul de durată de viată proiectată / de serviciu (design working life). Pentru clădirile obisnuite, o referintă frecvent folosită este 50 de ani, iar în unele reglementări/interpretări se lucrează cu intervale 50–100 de ani, stabilite la proiectare în functie de clasa/rolul constructiei.

Ce înseamnă asta practic?

• O clădire nu "cade" automat la 50 de ani.
• Dar după zeci de ani, încep să se acumuleze degradări care, dacă nu sunt gestionate sistematic (expertize, reparatii structurale, reabilitări serioase), cresc costurile si scade predictibilitatea.

Iar blocurile comuniste sunt exact în zona în care, statistic si tehnic, încep să apară tot mai multe interventii mari: instalatii comune, fatade, subsoluri, acoperisuri, infiltratii, corodări, refaceri la spatii comune etc.

2) Renovarea apartamentului nu rezolvă problema clădirii

Aici e capcana clasică: "îl renovez si e ca nou".

Renovarea din apartament poate schimba:

• finisaje, usi, parchet, baie, bucătărie,
• uneori instalatiile din interiorul apartamentului.

Dar nu schimbă (si nici nu poate schimba) lucrurile scumpe si decisive:

• structura de rezistentă (cadre/pereti structurali, armături, fundatii),
• coloanele comune (apă/canal/încălzire – acolo unde sunt comune),
• subsolul, acoperisul, casa scării, fatada,
• calitatea executiei si detaliile tipice epocii.

Cu alte cuvinte, poti avea un interior "instagramabil" într-o clădire care, pe ansamblu, intră în etapa în care întretinerea devine mai frecventă si mai scumpă.

3) Diferența majoră: garantia si răspunderea legală la constructiile noi

La un apartament vechi, cumpărat de la o persoană fizică, protectia ta reală e limitată si, de cele mai multe ori, greu de valorificat practic (litigii, probatoriu, expertize, timp).

În schimb, la o clădire nouă ai un avantaj clar: există un cadru legal al răspunderii pentru defecte. În România, Legea nr. 10/1995 stabilește răspunderea mai multor participanti (proiectant, executant, diriginte etc.) pentru viciile ascunse:

• 10 ani de la receptia lucrării pentru viciile ascunse ale constructiei;
• si pe toată durata de existentă a constructiei pentru viciile care țin de structura de rezistentă, dacă sunt cauzate de nerespectarea normelor de proiectare/executie.

Asta contează enorm la achizitie, pentru că:

• la o clădire nouă, dacă apar probleme serioase, ai o bază legală mai puternică să ceri remedieri;
• la o clădire veche, în practică, majoritatea costurilor de "surprize" ajung să fie plătite de proprietari/asociatie.

4) "Început de viată" vs "final de viată" înseamnă bani, nu teorie

Un apartament într-o clădire nouă este:

• la începutul ciclului de viată (instalatii noi, elemente noi, finisaje noi, spatii comune noi),
• cu o probabilitate mai mică de interventii majore în primii ani,
• si cu un risc mai mic de cheltuieli neplanificate la nivel de bloc.

În blocurile vechi, chiar dacă apartamentul e renovat:

• cheltuielile mari apar din părtile comune (si nu le poti controla singur),
• iar pe măsură ce clădirea îmbătrâneste, "valul" de reparatii se intensifică.

De aici rezultă ideea esentială: da, apartamentul nou poate fi mai scump la achizitie, dar în multe cazuri:

• costurile de mentenantă si riscurile sunt mai mici,
• iar garantia/răspunderea legală îti oferă o plasă de sigurantă pe care apartamentul vechi nu ti-o oferă în mod realist.

Concluzie

Blocurile comuniste, construite acum ~50+ ani, sunt în zona în care durata de exploatare se "mănâncă" vizibil: degradări acumulate, reparații mai dese, interventii mari la părti comune. În paralel, un apartament nou nu doar că este la începutul perioadei de viată, dar îti aduce un avantaj care contează juridic si financiar: răspundere legală pentru vicii ascunse (10 ani) si pentru vicii de structură pe toată durata de existentă, conform Legii 10/1995.